シカゴオフィスマーケット

　シカゴのオフィスマーケットは全体的にテナント側に有利、家主側は苦しい時期で12年−10年前頃に慣習とも思われたフリーレントの提供を（特に長期リースの場合）多くの家主がテナントを募る手段として再びオファーし始めた。家主としては最初にフリーレントをテナントに与えても、レートをなるべく高くする方が将来性が有ると見越している様だ。家主側の立場からすると地域別ではO'Hare 空港近辺と北西部郊外の１部は良いが特にシカゴ郊外のマーケット事情は悪く、この状態はここ１−２年は変わらぬとの業界予想である。

空室率

　2004年度４期のシカゴ近郊全体の平均空室率は16.7% で閉じた。同じく４期をクラス別で見ると、A- クラスビルの空室率が18.5%、B クラスは17.9%、C クラスは11.0% と米国の景気動向を表しているのか、Aクラスビルの空室率が一番高くなっている。更に地域別で見ると４期のシカゴ市中心部平均の空室率が３期の16.6% より増し17.3% に、郊外は３期の16.9% から減り16.2% で閉じた。（表１参照）

レンタルレート

　2004年度４期のシカゴ近郊全体の平均レンタルレートは年間に Sq. Ft. 当たり$23.86 になったが、これは３期の$23.70 から0.7% 上回った額である。同じく４期をクラス別の平均で見るとAクラスが$28.40 (３期$28.18)、Bクラスが$20.87 (３期$20.93) C クラス $17.58 (３期$17.52)。 シカゴ中心部での４期の平均レートは$27.75(３期$27.46)郊外の平均レートは$20.35(３期$20.36)である。（表２参照）

新建築

　2004年度４期にはシカゴ近郊全体で、21棟のビルが完成し2,287, 605 平方フィートのスペースの増加を見た。 ４期に比べ、３期には10棟、２期には15棟、１期には19棟とそれぞれ完成しており、一時停止していた建設も活発な動きを見せている。2004年度の話題を呼んだ新建築には The Hyatt Center, 71 S. Wacker Drive (1,502,800 平方フィート)並びに Chicago Transit Authority, 175 N. Jefferson (355,555 平方フィート）等が含まれており、前者は既に70%の占有率、後者は97%の占有率を有する。
　４期末の工事未完成の大きなプロジェクトで代表的なものは 111 S. Wacker Dr. (1,027,683 Sq.Ft.)この建物の80%が既に入居社との契約済み。One South Dearborn Bldg, (820,000 Sq.Ft.)は 66% の契約済みとの情報が有る。

オフィスビルディングのセール活動

　2003年度と2004年度とのそれぞれ最初の９ヶ月の売却数を比較すると2003年度は105棟で、その平方フィート当たり取引高の平均 $145.18 に比較し、2004年度は上回り128棟、平均取り引き高も平方フィート当たり$150.66 と上回っている。今年は売値が上回る傾向を既に示しており、動きも活発になる予想だ。2004年度に売却された中のビルでは誰でも知っているSears Tower (3,810,000 Sq.Ft. Building) が４月２６日に$840,000,000 ($220.47 per Sq.Ft.)等が有る。
　Cap Rate* を2004年度と 2003年度と比較すると2004 年度の方が低く 8.51% で2003年度は 8.95%であった。

　

　

工業用施設

　シカゴの工業用マーケットはそのスペースの数、そして工業に関わる人口から見て、米国内でトップ２に入る地域である。米国の工業人口の散布図の観点からもシカゴはほぼ中央に位置している事がこの地域の活性に役立っているのではないかといわれている。
　シカゴ近郊の工業用施設の傾向は 1970 年代の半ばはディベロッパーが工業団地にspec building （入居テナントが未契約のまま建てるビル）として建てた最大のサイズは約370,000 平方フィートの建物でであったのが、現在ではその大きさの殆どが400,000 平方フィート以上になって大きくなり、倉庫の天井の高さも以前より高さが増し、テナントがその体積を最大に利用出来る物になっている。地理的にも飛行場そしてハイウェイの近くでトラック業者や通勤に便利な所としていたのが、最近ではハイウェイの発達に伴い、飛行場の近くと言う事にこだわらずディベロッパーもその地域をどんどん広げ西にI-55沿線が注目されている。

空室率

　2004年４期末の空室率は10.9%、その１期前の３期末11.0% 、２期末11.2%、 と徐々に低くなっている。但しこの同じ2004年度の１期末は10.9% で有った。これをFlex projects　（一般倉庫物件よりは天井の高さは低いが事務所を大きく取る事が出来、窓が多く明るい ）と warehouse （倉庫・工場物件）物件と比較するとFlex Projects は４期末14.8%、３期末 15.1%、２期末 15.4%、１期末16.2% の空室率に比べ、一般倉庫物件は４期末10.6%、３期末10.7%、２期末10.8%、１期末10.5% の空室率で、常にFlex projects の方が大きい状態である。（表３参照）

賃貸料

　賃貸料は賃貸する物件の大きさ、建築年、それを締める事務所の大きさによるが、シカゴ近郊全体の賃貸料の平均は年間平方フィート当たり４期末$5.54 と３期末の$5.27より 5.1% の高騰を見る。　
　これを更にFlex space と warehouse space　に分けて比較すると、４期末の Flex space $9.40 、同じくwarehouse spaceは $4.93 の数字を示している。
　（注：Flex space は、会社商品の展示等を含む場合、又は単なる事務所スペースの場合でも高層階の事務所のスペースを借りるよりは経済的にすみ、その様なスペースを探している企業が利用する場合も多くある）（表４参照）

建築

　2004年４期末は26棟 (3,755,303 Sq.Ft.) 完成、更に現在建築中の 7,709,759 Sq.Ft の物件数を見ると建築も盛んで、１時停止していた建築も復活し、活発で米国の経済動向に比例しているのかとも思われる。

工業用物件のセールス活動

　15,000 Sq.Ft 以上の物件で2004年度は406件の物件の取り引きが完了し、そのボリュームは$1,373,521,952 で平方フィート当たりの平均値 $39.18であった。2003年度の397件、ボリューム高$1,033,595,061平方フィート当たりの平均値 $37.40 に比較しセールス活動も活発になっている。
　建築コストの値上がりが影響し賃貸料金の上昇と同じく売買物件の値上がりも予想されている。
　Cap Rate* は オフィス物件と同じく2004年度の方が低く 8.56% で2003年度の平均は 9.28% で有った。
　注：Costar Office/Industrial Report１部 参照
　*Cap Rate (Capitalization Rate) : 物件収益÷売却　 価格＝収益還元率・利回り